Hva koster det egentlig å kjøpe hus i Frankrike?

Jeg har hjulpet mange nordmenn med å kjøpe bolig i Frankrike, og det er ett spørsmål som alltid kommer for sent: "Vent — hva er disse ekstra kostnadene?"

I Norge er kjøpskostnadene relativt lave. Dokumentavgiften er 2,5% og megleren betales av selger. I Frankrike er systemet helt annerledes. Regn med å betale 7 til 10% i tillegg til kjøpsprisen — og det er ikke forhandlingsbart.

Her er en fullstendig gjennomgang av alle kostnadene, slik at du kan budsjettere riktig fra dag én.

Dette er den største overraskelsen for norske kjøpere. I Frankrike er notaren obligatorisk ved ethvert eiendomskjøp — det finnes ingen unntak. Og det er kjøperen som betaler.

Det som kalles "frais de notaire" er egentlig en samling av tre ting:

I Frankrike kan meglerhonorar betales av enten selger eller kjøper, avhengig av kontrakten. Du vil se to typer annonser:

FAI (Frais d'Agence Inclus) — honoraret er inkludert i den oppgitte prisen. Det er det vanligste og det enkleste for deg som kjøper.

HAI (Honoraires d'Agence à la charge de l'Acheteur) — her betaler kjøperen honoraret separat, i tillegg til kjøpsprisen. Honoraret beregnes da ikke med i grunnlaget for notargebyrene.

Meglerhonorar i Frankrike ligger typisk på 4 til 8% av kjøpsprisen — vesentlig høyere enn i Norge. Dette er noe du alltid bør sjekke i annonsen.

Mange nordmenn finansierer kjøpet med refinansiering av norsk bolig eller sparing, og unngår dermed franske banklån. Det er absolutt mulig og ofte enklest.

Ønsker du likevel et fransk lån, må du vite at franske banker krever:

• Obligatorisk livsforsikring knyttet til lånet (assurance emprunteur) — typisk 0,2 til 0,6% av lånebeløpet per år
• Etableringsgebyr (frais de dossier) — vanligvis 1% av lånebeløpet
• Bankgaranti (garantie bancaire) — alternativ til pant, ca. 1 til 2% av lånebeløpet

Som ikke-resident kan det i tillegg være krevende å få innvilget lån i en fransk bank. Mange velger å bruke en norsk låneformidler som spesialiserer seg på internasjonale kjøp.

I Frankrike er selger pålagt å fremlegge en rekke tekniske rapporter om eiendommen. Disse betales av selger, men du som kjøper bør kjenne til dem — og forstå hva de sier.

Kjøpet er i boks — men det følger med løpende kostnader som mange nordmenn undervurderer:

Taxe foncière — eiendomsskatt

Den franske eiendomsskatten betales én gang i året av eieren, vanligvis i oktober. Beløpet varierer enormt etter kommune og type eiendom — fra noen hundre euro til flere tusen. Sjekk alltid dette beløpet hos selger eller notaren før du signerer.

Taxe d'habitation — beboerskatt

Denne skatten er gradvis avviklet for primærboliger, men gjelder fortsatt for sekundærboliger — altså de fleste norske kjøp i Frankrike. Beregn gjerne 10 til 20% oppå taxe foncière.

Charges de copropriété — felleskostnader

Kjøper du en leilighet eller en bolig i et borettslignende samarbeid (copropriété), betaler du månedlige felleskostnader. Disse dekker vedlikehold av fellesarealer, forsikring og eventuell vaktmester. Spør alltid om størrelsen på disse kostnadene — og om det finnes planlagte renovasjoner som kan utløse ekstraordinære innbetalinger.

Forsikring

Boligforsikring (assurance habitation) er obligatorisk i Frankrike. For en typisk sekundærbolig koster dette 300 til 800 euro per år, avhengig av størrelse og beliggenhet.

Med andre ord: budsjetter alltid med 7 til 8% på toppen av kjøpsprisen for å dekke notargebyrene. For et hus til 300 000 € betyr det at du trenger minst 324 000 € tilgjengelig — ikke 300 000 €.